Экономическое обоснование сделки. Экономическое обоснование коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз

Дата размещения статьи: 03.09.2015 Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье. ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР? 1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г.

Повышение арендной платы арендодателем

Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.В письме от 08.06.2009 N 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объеме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены.

3.13. обоснованность повышения арендной платы за муниципальный земельный участок

АПК РФ с заявлением о признании недействующим Решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595, которым были установлены новые коэффициенты переходного периода (Кп) к арендной плате за землю. Правовым основанием подачи такого заявления будут являться: 1) несоответствие данного Решения Думы Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, закрепившему принцип экономической обоснованности в качестве основного принципа установления арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности; 2) несоответствие данного Решения Думы Приказу Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N 347, которым утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Решение Думы о повышении коэффициента переходного периода может быть обжаловано по мотивам его экономической необоснованности. Принцип экономической обоснованности является основным принципом определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, что следует из Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Уведомление об увеличении арендной платы: образец

Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора…» ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ: 1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.2.

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды”. Нормативными актами, на основании которых с 01.01.2015 происходит изменение арендной платы в отношении арендуемых участков, являются: 1) Постановление Правительства ХМАО – Югры от 26.12.2014 N 504-п (изменение арендной платы на размер уровня инфляции); 2) Решение Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595 (установление новых коэффициентов переходного периода к арендной плате за землю). При оценке законности указанных нормативных актов необходимо исходить из следующего.
На территории Ханты-Мансийского округа – Югры порядок определения размера арендной платы за земельные участки населенных пунктов установлен Постановлением Правительства ХМАО – Югры от 02.12.2011 N 457-п “Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов”.

Повышение арендной платы

N 15837/11 можно сделать вывод лишь о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582, для земель федеральной собственности. Однако Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации” (о котором идет речь в вышеназванном судебном акте) непосредственно не устанавливает предельных ставок арендной платы в отношении земель тепловых станций.

Обоснование повышения арендной платы

Постановлении N 457-п не урегулирован, что дает основания полагать, что его изменение может осуществляться по собственному усмотрению органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Тем не менее решение Думы Нижневартовского района от 28.11.2014 N 595, которым установлены новые более высокие коэффициенты переходного периода, по нашему мнению, может быть обжаловано в суд по двум нижеследующим основаниям. О возможности обжалования увеличения коэффициентов переходного периода по мотиву превышения нового размера арендной платы нормативно установленных пределов размера этой платы В настоящее время действует целый ряд норм, которые ограничивают годовой размер арендной платы тем или иным показателем в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Такой нормой, является, в частности, п. 2 ст.

Экономическое обоснование повышения арендной платы

Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв.
Кп) к арендной плате на основании решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595. Сами Кп были установлены решением Думы Н-го района от 26.12.2011 N 140 в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков. По нашим земельным участкам Кп были равны: 0,2 и 0,5.

Важно

Новые Кп, установленные с 1 января 2015 г., равны 1. В результате изменения Кп арендная плата по земельным участкам выросла в 5 раз и в 2 раза соответственно. Таким образом, совокупная арендная плата по 26 муниципальным земельным участкам выросла с 1 января 2015 г.

на 324%, в то же время по федеральной аренде рост составил лишь 5,5%. Вопросы 1, 2: Определите правомерность/неправомерность уведомления администрации Н-го района об изменении с 1 января 2015 г. арендной платы.

Как обосновать траты на аренду офиса, чтобы учесть их при расчете налога на прибыль? Этот вопрос неизбежно возникает у бухгалтера. Постараемся дать на него исчерпывающий ответ.

Указание в соглашении четких данных об объекте важно, чтобы разрешить ситуацию в случае возникновения споров между арендатором и собственником. Следовательно, конкретность предмета договора позволит компании, снимающей метры, не только исключить претензии налоговиков, но и застраховаться от финансовых потерь в случае судебного разбирательства.

Акт не является обязательным документом, подтверждающим расходы владельца помещения. Арендатор вправе учитывать траты согласно договору на последнее число каждого месяца...

Договор аренды на срок более года, или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от периода действия соглашения, должен быть заключен в письменной форме (). При проверке велика вероятность того, что расходы по контракту, заключенному в устной форме, могут быть исключены из налогооблагаемой базы. В этой ситуации нарушается и требование статьи 607 ГК об указании конкретных данных по арендуемому имуществу. Как говорится, слова к делу не пришьешь. Кроме того, при устной форме соглашений арендатор не защищен от того, что собственник имущества потребует освободить занимаемое помещение ранее озвученного срока (Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 г. № КГ-А40/7735-01).

Вам? В душу? Да я же не доплюну! Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… Мандаринка Российская Федерация #7 21 января 2010, 16:41 Например в 1 пункте описываются характеристики объекта: помещение такой-то площадью, расположенное по такому-то адресу и т.д. А там, где оплата можно написать: «Плата за найм объекта, указанного в п.1 настоящего договора, ….» Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… В каждом из нас спит гений, но с каждым днем все крепче и крепче… Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… #8 21 января 2010, 16:43 не, надо дать ссылку на аналогичные предложения Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Как грамотно обосновать расходы на аренду офиса

Основную идею метода можно представить в виде этапов:

сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
Составление системы оценок.
Нахождение цены нового объекта.

На этапе сбора данных идет поиск всей имеющейся информации из разных источников (печатные издания, интернет, данные риэлтерских агентств). Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных. Пара слов о самой базе. Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания.

Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п. Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта.

Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения. Итоги Как мы видим, стоимость 1 м2 объекта складывается из десятков параметров, каждый из которых имеет хоть и малое, но все-тки устойчивое влияние. Использование различных методов и тщательный анализ данных рынка недвижимости является определяющим этапом в определении конечной стоимости аренды.

Если для нахождения оптимальной цены малого помещения достаточно провести поверхностных анализ конкурентов и свести ежемесячные затраты, то для крупных складских и производственных помещений требуется более серьезный и основательный подход. При сглаживании и округлении расчетов конечный итог может сильно отличаться от результата, полученного за счет использования точных данных.

3. расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

Вам? В душу? Да я же не доплюну! Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… Мандаринка Российская Федерация #9 21 января 2010, 16:52 На основе анализа предложений на рынке недвижимости, представленных там-то там-то или тем-то тем-то, плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц или Плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц, которая составляет среднюю стоимость аренды нежилого помещения среди предложений на рынке нежилой недвижимости на момент составления настоящего договора.Чего-то совсем намутила Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… В каждом из нас спит гений, но с каждым днем все крепче и крепче…
Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Коммерческое обоснование для договора аренды

Порядок установления арендной платы при аренде недвижимости Арендная плата в соответствии с п. 2 статьи 614 ГК устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Оценка арендной платы нежилого помещения

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Статья 614. Арендная платаПункт 3 Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нужно иметь ввиду, что использование государственного или муниципального имущества может существенно отличаться от аренды помещений, принадлежащих частному лицу или коммерческой организации.

Нмцк на аренду помещения

Методика оценки коммерческого найма офиса При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:

метод затрат;
сравнительный метод;
метод капитализации прибыли.

Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта. Первым делом оценке подвергается участок земли и само здание. Результатом является сумма строительные затраты (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и цены земельного участка.
На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте. #1 21 января 2010, 15:52 Оценок нет Девочки, помогите, срочно надо. Нужно оформить экономическое обоснование цены аренды помещения для заключения договора аренды. Как оно вообще должно выглядеть? В нем надо указать, что цена указана средняя, дать ссылки на предложения других арендодателей с такими же ценами, ссылку на уже заключенный договор аренды, согласно которому мы сдаем в аренду помещение с такой же ценой Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Вам? В душу? Да я же не доплюну! #2 21 января 2010, 15:54 Мы делали так: я прозванивала несколько агенств,узнавала стоимость, выделяли среднюю стоимость аренды п огороду и от этого отталкивались.

Как обосновать стоимость аренды нежилого помещения

Как правильно составить экономическое обоснование? Рекомендации с примерами. (10+)

Экономическое обоснование. Пример

Материал является пояснением и дополнением к статье:
Обоснование. Советы по составлению
Как написать, составить обоснование? Как обосновать предлагаемое решение?

В экономическом обосновании обосновываются расходы на основе ожидаемого повышения доходов или сокращения затрат. То есть предлагается потратить определенные деньги для того, чтобы в будущем заработать больше или тратить меньше.

В экономическом обосновании есть две тонкости. Во-первых , нужно учитывать тот факт, что деньги сегодня ценнее, чем деньги через какое-то время. Нередко свободных денег нет, их приходится занимать под процент. Даже если свободные деньги есть, альтернативой является их размещение на депозит. Принимая решение о вложении этих денег, мы теряем процент, который бы могли заработать на депозите. Так что мы должны доказать, что эффект от предлагаемых нами расходов окупит проценты по кредиту или превысит проценты по депозиту. Во-вторых , нужно доказать, что предлагаемые нами расходы действительно принесут запланированные доходы или экономию.

Приведу пример экономического обоснования автоматизации с комментариями. Все цифры вымышленные.

Экономическое обоснование

Описание проекта

В клининговой компании (компании по уборке помещений клиентов) предлагается внедрить автоматическую систему уборки помещений на основе специализированного робота. Производительность одного модуля системы 200 кв. м / час, что соответствует работе двух сотрудников (сотрудники работают 40 часов в неделю, а модуль может работать 24 часа в сутки). Расход электроэнергии - 0.3 кВт. Предлагается внедрить 10 таких модулей.

Начальные вложения

Стоимость системы составляет 300 тыс. рублей. Финансирование планируется осуществлять за счет кредита под 12% годовых.

Текущие затраты

Эксплуатация 10 модулей потребует найма одного сотрудника по администрированию, программированию и обслуживанию системы. Оклад такого сотрудника составит 50 тыс. рублей. С учетом ЕСН расходы на ФОТ составят около 65 тыс. рублей. Проценты по кредиту составят 30 тыс. рублей. Расходы на электроэнергию составят (при стоимости кВт/ч 5 рублей) около 11 тыс. рублей.

Экономия расходов

Внедрение роботизированных модулей позволит сократить 9 сотрудников, занимающихся уборкой помещений вручную. Сейчас занято 10 сотрудников. Одного необходимо оставить для выполнения тонких операций. Расходы на ФОТ одного такого сотрудника составляет 40 тыс. рублей. Итого экономия 360 тыс. рублей.

Дополнительные доходы

Внедрение позволит увеличить мощность предприятия вдвое и привлечь на обслуживание дополнительные площади. С учетом того, что месячный доход предприятия составляет 600 тыс. рублей без НДС, доход после внедрения составит 1.2 млн. рублей.

Кроме того, будут снижены риски, связанные с кадровыми сложностями, нетрудоспособностью сотрудников, временным простоем. Временный простой может возникать в случае отказа одного из клиентов до привлечения нового. Стоимость простоя уборочного модуля значительно ниже, чем сотрудника.

Выводы. Проект решения

Чистый эффект от внедрения модулей составит 1 454 тыс. рублей. Предлагается утвердить решение о приобретении и внедрении системы.

Приложения

Техническая документация по уборочным модулям. Предварительный договор на банковский кредит. Подробные экономические расчеты.

обоснование коэффициентов

по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ»

Белгородской области)

БЕЛГОРОД, 2011

ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02

Составитель:

Ширина Н.В. – к.т.н., ст. преподаватель кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова;

Затолокина Н.М. – главный специалист отдела по управлению земельными ресурсами комитета по управлению земельными ресурсами администрации Белгородского района, доцент кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова.

О-75 Обоснование коэффициентов по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области / [сост. Н.В. Ширина, Н.М. Затолокина]; – Белгород, 2011. – 42 с.

Методическое пособие рассматривает и обосновывает применяемые коэффициенты при арендной плате. Приводятся статистический и сравнительный анализ данных, анализ нормативно-правовой базы по определению арендных платежей в РФ и Белгородской области, анализ методов и способов расчета корректирующих коэффициентов. В результате исследования с учетом федерального и регионального законодательства определены и приведены в соответствие с основными принципами определения арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за землю.

Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.

Настоящее пособие предназначено для практических работников, занятых в системе местного самоуправления.

ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02

	Введение
	Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю
	Способы определения размера арендной платы
	Особенности определения коэффициентов по видам функционального использования земель
	Социально-экономический анализ муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области
	Обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования
	Заключение

ВВЕДЕНИЕ

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития.

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли.

При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

Правительством Белгородской области утвержден Порядок определения размера арендной платы за землю (Постановление правительства Белгородской обл. от 13.07.2009 N 247-пп (ред. от 12.04.2010) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена»). Действие Порядка распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, а также, в случаях, предусмотренных действующими нормативными документами, на земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.

Основой для определения размеров арендной платы за землю является её кадастровая стоимость. Порядком предусмотрены также случаи, когда применяется рыночная стоимость арендной платы. А для отдельных категорий арендаторов предусмотрены льготные условия аренды. При этом размер годовой арендной платы не может быть меньше размера земельного налога соответствующего земельного участка. Размер арендной платы устанавливается из расчета на год за единицу площади.

За землю сельскохозяйственного назначения арендная плата определяется из расчета стоимости в рублях за один гектар, за земли других категорий – из расчета стоимости в рублях за один квадратный метр.

Размер арендной платы за использование земельных участков, право пользования которыми переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», устанавливается на год в размере 0,3 % кадастровой стоимости для земель сельхозназначения, 1,5% кадастровой стоимости – для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, 2% кадастровой стоимости – для иных арендуемых земельных участков.

Главная цель постановления правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп является установление единых правил определения и внесения арендной платы за пользование земельными участками, более эффективное использование земельных ресурсов области и обеспечение полного и своевременного поступления арендных платежей.

Актуальность работы . Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений органы местного самоуправления планируют использование земельных ресурсов, а так же получаемые при этом платежи за землю. Однако земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, и еще пока не стали одним из главных источников бюджета.

Целью работы является обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :

Проанализировать нормативно-правовую базу в данной области исследования;

Провести анализ современного использования земель и исследовать состояние муниципальных земельных ресурсов;

Обосновать корректирующие коэффициенты.

Объект исследования – арендные платежи муниципального образования «Губкинский городской округ» Белгородской области.

Предметом исследования является корректирующий коэффициент, применяемый для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.

В данной работе использовались следующие методы исследования: метод статистического анализа данных, сравнительный метод, анализ научной литературы, нормативно-правовых документов, а также периодических изданий.

1. Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, таким образом, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, трактует ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В результате чего Правительством Белгородской области от 13 июля 2009 года № 247-пп (далее - Постановление) утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок) (постановление опубликовано в печатном издании «Белгородские известия», № 135, 28 июля 2009 года).

Данным Постановления администрациям муниципальных районов и городских округов области рекомендовано, в частности:

При установлении размеров арендных платежей, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, руководствоваться утвержденной на территории области кадастровой стоимостью земель, а также указанным Порядком;

С учетом результатов инвентаризации земель привести в соответствие с правилами землепользования и застройки функциональное использование земельных участков, предоставляемых в аренду, и арендные платежи за их использование;

Утвердить решениями представительных органов муниципальных образований величину корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 22 и 65 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление N 582) утверждены:

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Всего установлено пять основных принципов определения арендной платы. Так как они обязательны к применению правительством, органами государственной власти субъектов РФ и органами муниципального управления, а данное издание рассчитано на хозяйствующих субъектов, изложение и комментарий этих принципов представляются нецелесообразными.

Необходимость изучения арендатором принципов определения арендной платы может возникнуть только в случае, если установленные государственным или муниципальным органом размеры платы будут оспариваться в судебном порядке;

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Пунктом 2 Постановления № 582 Министерству экономического развития России было предписано в течение одного года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся земельных участков, указанных в п. 5 Правил.

В п. 3 Постановления № 582 имеется оговорка о том, что «...до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету арендная плата определяется в соответствии с п. п. 3 и 6 Правил».

До настоящего времени – 2011 г. – в Министерстве экономического развития РФ указанные нормативные акты не разработаны и, соответственно, не утверждены. Вероятно, в ближайшее время данное требование потеряет актуальность - в связи с вступлением в силу упомянутого выше Закона № 83-ФЗ будут применяться единые правила оценки государственного и муниципального имущества, вводимого в гражданский оборот, скорее всего, в соответствии с общими нормами законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, в настоящее время продолжают применяться временные нормы, установленные Правилами.

Принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования . В соответствии с этим, ключевое слово здесь - доходность. Между тем постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы» предусматривает, что плата за землю должна соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. А кадастровая стоимость земли, по которой с 1 января 2010 года рассчитываются платежи, уже учитывает доходность участков. Таким образом, все ставки выше 1,5 (ставка земельного налога) необходимо обосновать.

Размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Белгородской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается на год в размере:

0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте;

2 процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков.

Значение коэффициента не менее 1,5 % (ставка земельного налога).

Виды функционального использования земли		Величина (К%) в процентах от кадастровой стоимости земли

Земли под жилыми домами	Строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов
Земли сельскохозяйственного использования	Для ведения личного подсобного хозяйства
Земли сельскохозяйственного использования	Для ведения садоводства и огородничества
Земли гаражей	Гаражи вне гаражных кооперативов, расположенные в городской черте
	Гаражи в ГСК, расположенные в пределах городской черты
	Земли общего пользования в границах ГСК
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями. Предприятиями автосервиса	Эксплуатация и строительство автостоянок (автокомплексов) открытого и закрытого типов
Земли учреждений и организаций образования, здравоохранения, социального обеспечения, культуры, искусства, религиозных объектов	Строительство и эксплуатация объектов коммерческого образования, здравоохранения, а также объектов культуры, искусства, религиозного назначения
Земли, используемые хозяйствующими субъектами под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и объектами связи	Предприятия, осуществляющие свою деятельность на условиях государственно-частного партнерства
	Предприятия, основным видом которых является производство изделий из кожи, текстиля и т.д.
	Под объектами утилизации твердых бытовых отходов
	Муниципальные предприятия, все виды деятельности, за исключением:
Земли, занимаемые административно-управленческими общественными объектами, научными организациями, организациями финансов и кредита, страхового и пенсионного обеспечения	Научные организации
Земли оздоровительного и рекреационного назначения	Санатории, дома отдыха, кемпинги, туристические базы, детские и спортивные лагеря, пляжи, детские игровые площадки. территории для организации сельского туризма
Земли оздоровительного и рекреационного назначения	Муниципальные предприятия, арендующие земельные участки рекреационного назначения на землях общего пользования (парки культуры и отдыха, пруды, пляжи, скверы)
Земли, прилегающие к обособленным водным объектам	Земельные участки в границах водоохранных и прибрежных зон водных объектов

Данное положение не противоречит Земельному кодексу Российской Федерацииот 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», статьям 1 и 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статье 394 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункту 2 статьи 22 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».

В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей; разграничения государственной собственности; земельное законодательство.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации.

Пунктом «е» статьи 42 Устава Белгородской области установлено, что Правительство Белгородской области управляет и распоряжается собственностью Белгородской области.

Таким образом, из анализа приведенного выше законодательства следует, что правительство Белгородской области, реализуя полномочия, предоставленные субъекту Российской Федерации федеральным законодательством, вправе принимать данный нормативный правовой акт, а именно пункт 5 Порядка .

Не нарушаются данными нормами и основные принципы определения размера арендной платы, установленные федеральным законодательством, поскольку:

1) размер арендной платы устанавливается с учетом удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка, площади земельного участка и величины (в процентах) от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель (п.5 Порядка), что соответствует требованиям принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы земель;

2) арендная плата не превышает более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, как того требует принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей.

Проанализировав положения федерального и областного законодательства, можно сделать вывод, что положение указанных норм устанавливающих порядок расчета размера арендной платы и его индексации принято в пределах полномочий органом государственной власти субъекта Российской Федерации, прав и законных интересов арендаторов не нарушают, поскольку требованиям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу, не противоречат.